Ejecución hipotecaria

Fases del proceso de ejecución hipotecaria y algunas indicaciones de actuación

Aclaraciones

El procedimiento de ejecución hipotecaria es injusto y una anomalía en el contexto europeo. La legislación española sobreprotege a las entidades financieras y deja en absoluta indefensión a las personas deudoras de buena fe.

Por ello, ningún técnico o profesional jurídico puede garantizar nada: tú eres quien mejor puede defenderse.

Pero, además, en la PAH encontrarás:

  1. Formación y herramientas para defenderte, elaboradas, entre otras personas, con el apoyo de juristas solidarias.
  2. Apoyo mutuo: nunca más estarás solo/a.

Escucha, pregunta y pon en práctica todo lo que explicamos a continuación, ya que es fruto del mejor de los aprendizajes: la experiencia colectiva.

Importante

  • Nadie va a la cárcel por dejar de pagar, no es un delito.
  • No te pueden quitar a tus hijas/os por dejar de pagar.
  • Tus hijos/as no heredarán la deuda.
  • No te pueden expulsar del país por dejar de pagar.
  • El desahucio no se produce de manera inmediata, es un procedimiento largo.
  • No has hecho nada malo, no eres un/a delincuente.
  • Es un proceso largo, no desesperes.
  • Tienes derechos.

Fases de una ejecución hipotecaria

1ª Fase

Has dejado de pagar o ves que pronto lo harás

Consejos y negociación

Te encuentras en esta primera fase si:

  • Has dejado de pagar o ves que pronto lo harás.
  • No se ha iniciado el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria,
  • no tienes demanda.
  • Es la fase en la que el banco está dispuesto a negociar.
  • Si estás pagando será más difícil negociar (hasta que no dejas de pagar no suelen hacerte ni caso).
  • Es probable que tengas que hacer frente a un cierto acoso prejudicial (llamadas, cartas…).

Consejos

  • Es importante que, antes de empezar a negociar, sepáis qué queréis (dación en pago, una quita, alquiler social…). En la PAH os podemos dar información útil que os ayudará a aclarar ideas, pero no podemos deciros qué tenéis que hacer, solo aconsejaros.
  • Si veis que no vais a poder pagar, os aconsejamos dejar de pagar cuanto antes. No tiréis más dinero en vano.
  • Tenéis que saber que en Catalunya, gracias a la fuerza colectiva de la PAH, fuimos capaces de cambiar leyes injustas mediante la recogida de firmas; prueba de ello es la Ley 24/2015 que, en caso de ser familia vulnerable y que no podáis seguir pagando vuestra hipoteca, os podéis acoger y obligar al banco a ofreceros un alquiler social en caso de ejecución hipotecaria o dación.
  • Primero cubrid las necesidades básicas de la familia: comida, servicios básicos, atención a los niños/as… Vuestras vidas valen más que un piso.
  • Sacad todo el dinero de la entidad bancaria donde tenéis la hipoteca y cambiad las domiciliaciones. Los bancos suelen cobrar las cuotas impagadas de la cuenta sin avisar ni esperar la autorización judicial. Si necesitáis tener una cuenta, podéis abrirla en otra entidad.
  • Cuando en el banco te digan: “ve ingresando lo que puedas cada mes”, debes saber que la cuota que no está 100% pagada, en fecha y en cantidad, se considera impagada, genera intereses de mora y pueden iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.
  • Con la nueva ley de crédito inmobiliario 5/2019, dependiendo de si se está en la primera mitad del préstamo hipotecario o en la segunda, las cuotas impagadas para iniciar el proceso de ejecución varían de 12 cuotas o el 3% del valor del préstamo impagado en la primera mitad, a 15 cuotas o el 7% del valor en la segunda mitad. Así que tenemos que estar alertas de no regalarle dinero al banco.
  • Las refinanciaciones, carencias y novaciones acostumbran a suponer cambios perjudiciales para nosotras (inclusión de nuevas personas en la escritura, variación a la baja del valor de tasación a efectos de subasta, cambios al alza de interés, gran aumento de las cuotas una vez finalizado el tiempo de carencia, más años de hipoteca, etc.). Por lo tanto, mucho cuidado, es necesario leer bien en casa lo que nos ofrecen, antes del momento de la firma. Hay que valorar si, una vez acabe el periodo de carencia, podrás hacer frente a la hipoteca, porque en caso contrario es probable que solo estés alargando una agonía que termine aumentando la deuda.
  • Nunca firmes nada sin supervisión. Por ley te han de facilitar cualquier documento 72 horas antes (3 días).

Negociación

  1. Para negociar es necesaria cierta tranquilidad, evitando que se aprovechen de nuestra angustia para presionarnos.
  2. Es importante leer la Escritura Hipotecaria varias veces y entenderla bien.
  3. Una vez hemos pensado y decidido lo que queremos y lo tenemos claro, hay que ir a por ello. Es importante no ir cambiando de petición y postura frente al banco, tratar de mantener siempre la misma, en la medida de lo posible.
  4. Cualquier propuesta, tuya o del banco, debe estar por escrito. Así dejamos constancia de que estamos negociando. Recuerda: las palabras se las lleva el viento.

Para solicitar la dación en pago debes presentar dos copias de la solicitud (que está colgada en esta web en el apartado Documentos Útiles). Una de ellas es para el banco y otra para ti, que deben devolverte sellada y firmada.

https://pahmollet.org/documentos-utiles/

A partir de aquí:

  • Sentido común.
  • Es importante que la negociación empiece tranquila y, si es necesario, se vaya subiendo el tono de forma gradual, evidentemente siempre de forma pacífica.
  • Por ejemplo: 1) insistir en la oficina; 2) hacer acciones; 3) acudir a los medios de comunicación.
  • Hay que tener paciencia, pueden tardar semanas o meses en darte una respuesta.
  • Es importante que en el banco vean que ahora tienes información y que cuentas con el respaldo de la PAH, por lo tanto, no nos van a poder engañar más.
  • Insistir, Insistir e Insistir.

En esta fase es importante saber si entramos en el llamado “Código de Buenas Prácticas”. Este código obliga a los bancos a conceder la Dación en pago si se cumplen unos determinados requisitos.

  • Si no los cumples no te asustes, ya que es la situación en la que se encuentra la mayoría de la gente afectada. Casi todas las daciones que consigue la PAH son de gente que no cumple los requisitos del Código. Si ese es tu caso, es importante que le digas al banco que no entras en el Código y que no te haga perder el tiempo comprobándolo.
  • Si cumples los requisitos, indícalo en el escrito de dación para intentar que te la concedan de forma más rápida.

Los requisitos para poder acogerse al “Código de Buenas Prácticas” son:

  1. Que la hipoteca sea sobre vivienda única y habitual y carecer de otros bienes.
  2. Cobrar menos de 22.558,77 euros brutos anuales (2020) entre todos los miembros de la familia.
  3. Que en los cuatro años anteriores se haya producido un cambio importante en las circunstancias económicas de la familia que la haya puesto en situación de especial vulnerabilidad. O ser familia numerosa, monomarental con dos hijos, familia con un miembro con una discapacidad superior al 33% o dependencia declarada, o con un menor de tres años, o deudor mayor de 60 años.
  4. Destinar más del 50% de los ingresos de la familia al pago de la cuota de la hipoteca (40% en algunos casos).
  5. En caso de existir otros cotitulares o avalistas, éstos también deben cumplir los requisitos.

En cualquier fase del proceso, también en ésta, es muy importante utilizar los recursos de la Administración Pública para reforzar nuestra negociación:

  1. Ir a Servicios Sociales y solicitar un informe que acredite nuestra situación.
  2. Ir a Ofideute: oficina de mediación de la Generalitat entre personas afectadas y bancos y de asesoramiento sobre deuda hipotecaria. La podrás encontrar en la sede de la Agència de l’Habitatge de Catalunya (C/Diputació, 92) o en cualquier oficina del Consorci de l’Habitatge.

Debemos hacer entender a la entidad financiera que hemos perdido el miedo y que tenemos muy claro lo que queremos. Recuerda: el banco se aprovecha de tu miedo para presionarte.

2ª Fase

Inicio del procedimiento de ejecución hipotecaria

Aclaraciones y pasos a seguir

Aclaraciones

  • Antes de iniciarse el procedimiento nos envían un burofax que informa de la cantidad de deuda que nos reclaman y nos dan un plazo para el pago.
  • En el caso de no pagar la deuda que reclama el burofax, nos llegará a casa lo que llamamos el “tocho”, que es la demanda de Ejecución Hipotecaria.
  • Con la llegada de la demanda, el juzgado nos da 10 días para pagar u oponerse. La deuda reclamada no son solo las cuotas impagadas, sino también los intereses de mora y las costas judiciales.
  • El procedimiento nos permite alegar poco ante el juzgado, pero desde la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo de febrero de 2013 podemos plantear cláusulas abusivas. Algunos -pocos- jueces están anulando procedimientos en base a estas cláusulas.
  • El juzgado fija la fecha de subasta, que se notifica a las personas titulares de la hipoteca con un mínimo de 20 días de antelación.
  • Con la recuperación de la Ley 24/2015 en Catalunya, TODA familia vulnerable que no haya podido hacer frente a su hipoteca, con esta ley el banco está obligado a hacer un alquiler social según los ingresos de la familia si se formaliza la dación en pago o si se produce la subasta y se procede al desahucio. Consulta los documentos útiles de la web, apartado hipoteca:
  • Cuando el piso va a subasta, el banco se lo queda por el 70% del valor de tasación a efectos de subasta, que es un valor que podemos consultar en nuestra escritura hipotecaria. Si ese 70% supera nuestra deuda, se lo adjudicará por el 60%.
  • Existen 2 vías de ejecución hipotecaria: judicial (en un juzgado), que es la más habitual, o extrajudicial (ante notario).
  • Aunque muchas veces nos digan lo contrario, el banco puede parar el procedimiento y llegar a un acuerdo en todo momento. Depende únicamente de su voluntad.

Pasos a seguir/Negociación

1) Una vez que recibimos el “tocho”,

tenemos 3 días para dirigirnos al juzgado que nos corresponda y solicitar abogada/o y procurador/a de oficio y la justicia gratuita. Aunque es mejor hacerlo en los 3 primeros días, podemos solicitarlo en cualquier momento del procedimiento.

Solicitar abogado de oficio es muy importante, por varios
motivos:

  • Nos permite ganar tiempo (el procedimiento se para hasta que se resuelve la solicitud).
  • Supone que nos podamos personar, lo cual nos permite recibir información y demostrar al juez que estamos haciendo todo lo posible para enfrentarnos al problema.
  • Nos permite presentar escritos oponiéndonos a la ejecución, alegando cláusulas abusivas e intentando alargar el procedimiento. Para ello, podemos utilizar los documentos que hay en el apartado de documentos para la acción en los juzgados, en el apartado de Hipoteca > Documentos útiles de la web.
  • Nos permite ahorrarnos gran parte de las costas judiciales, que pueden ser muy elevadas

Es posible que en un primer momento nos denieguen el abogado de oficio, por ello es necesario interponer un recurso para recurrir la denegación (ver modelo disponible en los documentos útiles).

https://pahmollet.org/documentos-utiles/

2) Seguir negociando con el banco de la misma forma que en la 2ª fase:

• Presentar solicitud de dación en pago y alquiler social de la Ley 24/2015.
• Técnica de gradualidad, presionar de menos a más: acciones, medios de comunicación, acampadas…
• Debes de saber que si optas por la dación en pago y alquiler social vía Ley 24/2015 tienes diferentes documentos útiles para hacerla efectiva. Incluso multando al banco hasta 90.000 euros por no hacerte la oferta de alquiler social.

3) Acudir a la Administración Pública para solicitar sus servicios y para dejar constancia de nuestra situación:

  • Servicios Sociales.
  • Ofideute.
  • Oficinas d’Habitatge: importante que les solicites el Informe de Riesgo de Exclusión Residencial.
  • Ayuntamiento.
  • Presentar escritos de la PAH en los juzgados.

Una vez se produce la subasta y el banco se adjudica la propiedad, ya no podemos solicitar la dación en pago. El piso pasa a ser del banco, por lo tanto, lo que podremos solicitar a partir de entonces es la condonación de la deuda restante.

3ª Fase

Lanzamiento/Desahucio y reclamación de deuda

Aclaraciones y pasos a seguir

Aclaraciones

  • Una vez subastado, el piso es propiedad del banco y puede reclamar la deuda restante.
  • La deuda que pueden reclamar es la diferencia del valor de adjudicación de la subasta respecto de la deuda total. A esta cantidad hay que sumarle los intereses de mora y costas judiciales.
  • La subasta no implica ni desahucio ni embargo de nómina inmediatos, sino que ambas cosas nos serán notificadas con antelación.
  • Hay una cantidad mínima de ingresos inembargables: consultar documento explicativo colgado en la web de la PAH.
  • Debemos saber que aparecemos en los registros de morosidad, como el ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito).
  • Gracias a las acciones de la PAH, el Ayuntamiento ya no nos puede reclamar el pago de la plusvalía (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana).
  • Tampoco nos pueden cobrar el IRPF en la declaración de renta anual, con independencia de la cantidad de la adjudicación.
  • Con la recuperación de la Ley 24/2015 podemos oponernos al desahucio y conseguir un alquiler social. Es importante estar bien asesoradas y no firmar nada sin consultarlo con las compañeras.

Pasos a seguir

  1. Solicitar abogado/a y procurador/a de oficio y justicia gratuita.
  2. Presentar recursos:
  • Ganamos tiempo para seguir negociando con la entidad y le hacemos perder dinero porque alargamos el procedimiento.
  • Apelamos a la sensibilidad del juez para que suspenda el desahucio. Hay al menos tres recursos posibles para intentar parar un desahucio. Los encontrarás todos en los documentos útiles:
    • a. Recurso basado en la solicitud de suspensióndel desahucio por falta de la oferta de alquiler socialde la Ley 24/2015.
    • b. Recurso de reposición si nos deniegan la solicitudde suspensión del procedimiento mediante elrecurso anterior.
    • c. Recurso basado en el artículo 704 de la Ley deEnjuiciamiento Civil (LEC) que normalmente puede retrasar el desahucio un mes o más, según estime el/la juez/a.
    • d. Recurso basado en jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, solicitando la suspensión del desahucio hasta que intervenga la Administración Pública y nos busque un realojo.
    • e. Recurso basado en la Ley 1/2013, con el que, si cumplimos cierto requisitos, podemos aplazar el desahucio hasta mayo del 2024. ¡PERO CUIDADO! No hay que dejar de pelear, ya que a pesar del recurso, la deuda sigue aumentando, y pasado el plazo nos pueden desahuciar.

Para acogerse a la ley hay que cumplir los siguientes requisitos económicos y uno de los requisitos de vulnerabilidad que se enumeran a continuación:

Requisitos económicos:

  • La familia debe cobrar menos de 22.558,77 euros brutos anuales (2020), en los que se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas en los cuatro años anteriores. En los casos de hijos a cargo, personas con discapacidad, enfermedad grave que incapacite, esta cantidad podrá ser superior.
  • Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos (40% en algunos casos) y que se trate de vivienda única y habitual.
  • Uno de estos requisitos de vulnerabilidad: ser familia numerosa, monomarental con al menos un hijo a cargo, unidad familiar con un un menor, un miembro con una discapacidad o dependencia declarada, unidad familiar con el deudor en paro, un miembro haya sido víctima de violencia de género o deudor mayor de 60 años.

3) Solicitar al banco la condonación de la deuda (2 copias): presionar e insistir.
4) Solicitar al juez la condonación de la deuda.
5) Ir a Servicios Sociales: ayuda a solicitar suspensión temporal desahucio.
6) Ir a la Oficina d’Habitatge a solicitar un piso de la Mesa de emergencias sociales.
7) Después del 4 de julio de 2014, todas las ejecuciones hipotecarias o daciones en pago están exentas de pago del IRPF y la plusvalía. En el apartado “kit fiscal” de la web encontrarás los documentos para solicitarlo a tu Ayuntamiento y a Hacienda.
8) Quienes hayan sufrido una dación en pago o ejecución hipotecaria después del 4 de julio de 2010 pueden solicitar la devolución del dinero pagado en concepto de plusvalía y/o IRPF. Encontrarán el documento para hacerlo en el mismo apartado “kit fiscal”.

Lo fundamental es participar en la PAH, en sus asambleas y en las diversas acciones.

Nosotras mismas somos las personas responsables de luchar por nuestro caso, pero recuerda que todas las compañeras que ya lo han hecho también tienen mucha información, por eso el asesoramiento es colectivo. Conversa y escucha a las personas que ya hayan pasado por cualquiera de las tres etapas, ya que podrán aportarte información útil para tu propio caso.

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